En México existe una percepción errónea: "las herencias no pagan impuestos". Si bien es cierto que a nivel federal el ingreso por herencia está exento del ISR (Impuesto Sobre la Renta) para familiares directos, a nivel local la historia es otra. El verdadero costo de recibir un inmueble radica en el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) o ISABI.
Este es el impuesto que "desbloquea" la propiedad. Sin pagarlo, no hay escritura nueva, y sin escritura, la propiedad no es legalmente tuya.
El costo de "bajar" la herencia a tu nombre
Cuando una persona fallece, su patrimonio queda en una especie de "limbo legal" llamado sucesión. El costo de bajar esos bienes del nombre del fallecido al nombre de los herederos es lo que suele descapitalizar a las familias. En 2026, la planeación financiera debe considerar que recibir una herencia requiere liquidez inmediata.
¿Sobre qué valor se aplica la tasa del ISAI?
Esta es la pregunta técnica más frecuente. El impuesto no se calcula sobre lo que tú "crees" que vale la casa, ni necesariamente sobre lo que pagó el fallecido hace 20 años.
La tasa del ISAI (que oscila entre el 2% y el 4.5% según el estado) se aplica sobre el valor más alto resultante de comparar:
- El Valor de Avalúo: Realizado por un perito certificado en el momento de la adjudicación.
- El Valor Catastral: El valor registrado ante la autoridad fiscal municipal para el pago del predial.
En la mayoría de los casos de herencia, el Avalúo Comercial actualizado suele ser la base, lo que significa que el impuesto se paga sobre el valor real del mercado en 2026.
Tabla Actualizada de Tasas ISAI por Estado (Referencia 2026)
| Estado | Tasa Promedio ISAI | Impacto en la Liquidez |
|---|---|---|
| Aguascalientes | 2.0% | Estabilidad y competitividad. |
| CDMX | 3.0% - 4.5% | Progresiva; el costo más alto del país. |
| Nuevo León | 3.0% | Tasa fija sobre el valor de avalúo. |
| Jalisco | 2.0% - 3.0% | Depende de la zona metropolitana. |
| Querétaro | 2.0% | Fomenta la regularización patrimonial. |
| Edomex | 2.0% - 3.5% | Muy variable según el municipio. |
La Trampa del ISAI
Si heredas una propiedad de $4,000,000 MXN en un estado con tasa del 3%, el puro impuesto será de $120,000 MXN. A esto debes sumar honorarios notariales y derechos de registro. Si no dejas una herramienta de liquidez (como un seguro de vida), tus herederos podrían verse obligados a vender la casa para poder pagar el impuesto de recibirla.
La gobernanza patrimonial no es solo decidir "quién se queda con qué", sino asegurar que tengan el dinero para cubrir el costo de recibirlo.
Planifica la Liquidez:
- Calculadora de Impacto: Descubre cuánto flujo necesita tu familia.
- Seguros e ISAI: Cómo cubrir este impuesto sin usar tus ahorros.
- Guía del Albacea: Quién paga estos impuestos durante la sucesión.
